Energieklasse H – wenn der Energieausweis plötzlich zum Verkaufsfaktor wird

Wer ein älteres Haus verkaufen möchte, denkt bei der Vorbereitung meist zuerst an den möglichen Verkaufspreis, die notwendigen Unterlagen und die Präsentation der Immobilie. Ein Dokument wird dabei häufig eher als Formalität betrachtet: der Energieausweis.

Doch genau das kann ein Fehler sein.

In meiner täglichen Arbeit als Immobilienmakler in Berlin erlebe ich zunehmend, dass der energetische Zustand einer Immobilie nicht erst bei der Kaufentscheidung eine Rolle spielt. Er kann bereits Einfluss darauf haben, wie Käufer und finanzierende Banken eine Immobilie beurteilen.

Ein aktueller Fall aus meiner Praxis zeigt sehr anschaulich, was das für Eigentümer bedeuten kann.

Ein schönes Haus – und plötzlich Energieklasse H

Es ging um den Verkauf eines Einfamilienhauses aus den 1930er-Jahren.

Ein Haus mit Charakter, einer modernen Gasheizung und grundsätzlich guten Voraussetzungen für eine Familie.

Dann kam der Energieausweis:

Energieeffizienzklasse H.

Und plötzlich wurde aus einem vermeintlich technischen Dokument ein wichtiges Thema bei der Finanzierung eines Kaufinteressenten.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis – wo liegt der Unterschied?

Beim Energieausweis muss zunächst zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis unterschieden werden.

Der Verbrauchsausweis orientiert sich im Wesentlichen am tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner in einem bestimmten Zeitraum. Das Ergebnis wird deshalb auch vom individuellen Heizverhalten beeinflusst.

Beim Bedarfsausweis wird dagegen rechnerisch ermittelt, welchen Energiebedarf das Gebäude aufgrund seiner baulichen Eigenschaften und seiner Anlagentechnik hat.

Berücksichtigt werden unter anderem:

• Gebäudehülle und Dämmstandard
• Dach
• Fenster
• Heizungsanlage
• Warmwasserbereitung
• energetischer Zustand des Gebäudes insgesamt

Gerade bei älteren Häusern kann das zu einer Überraschung führen. Selbst eine vergleichsweise moderne Heizungsanlage bedeutet nicht automatisch eine gute Energieeffizienzklasse, wenn andere Gebäudeteile energetisch nicht dem heutigen Standard entsprechen.

Warum kann die Energieeffizienzklasse für die Finanzierung wichtig werden?

Genau an diesem Punkt wurde der Energieausweis in unserem konkreten Verkaufsfall relevant.

Die Kaufinteressenten hatten ernsthaftes Interesse an der Immobilie. Im Zuge der Gespräche mit ihrer Bank spielte jedoch auch der energetische Zustand des Hauses eine Rolle.

Das ist aus Käufersicht nachvollziehbar.

Denn neben dem eigentlichen Kaufpreis müssen Käufer berücksichtigen, welche Investitionen nach dem Erwerb möglicherweise notwendig oder wirtschaftlich sinnvoll sind.

Aus beispielsweise 500.000 Euro Kaufpreis können in der persönlichen Finanzierungsplanung deshalb schnell 500.000 Euro zuzüglich der erwarteten Modernisierungsinvestitionen werden.

Damit verändert sich die Gesamtbetrachtung eines Immobilienkaufs.

Eine Finanzierung, die zunächst gut darstellbar erschien, kann dadurch schwieriger werden oder eine andere Eigenkapital- und Finanzierungsstruktur erforderlich machen.

Was bedeutet Energieklasse H beim Hausverkauf?

Eine schlechte Energieeffizienzklasse bedeutet nicht automatisch, dass ein Haus unverkäuflich ist.

Das wäre aus meiner Sicht die falsche Schlussfolgerung.

Entscheidend ist vielmehr, wie früh Eigentümer die energetische Situation kennen und wie professionell sie damit umgehen.

Mein Rat lautet deshalb:

Beschäftigen Sie sich mit der energetischen Situation Ihrer Immobilie nicht erst dann, wenn der erste Kaufinteressent bereits bei seiner Bank sitzt.

Gerade bei älteren Einfamilienhäusern kann es sinnvoll sein, schon vor Beginn des Verkaufs einen qualifizierten Energieberater einzubeziehen.

Dabei geht es keineswegs darum, vor einem Verkauf zwangsläufig umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.

Zunächst geht es um Klarheit.

Vor dem Verkauf sollten drei Fragen beantwortet sein

1. Welche energetischen Maßnahmen wären tatsächlich sinnvoll?

Nicht jede theoretisch mögliche Modernisierung ist wirtschaftlich notwendig oder vor einem Verkauf sinnvoll.

2. Mit welchen ungefähren Investitionen wäre zu rechnen?

Damit lässt sich einschätzen, welche Größenordnung ein Käufer möglicherweise in seine Kalkulation einbeziehen wird.

3. Welche Verbesserung könnte mit diesen Maßnahmen erreicht werden?

Erst wenn Kosten und möglicher Effekt bekannt sind, lässt sich wirtschaftlich entscheiden, welcher Weg sinnvoll ist.

Vielleicht lohnt es sich, bestimmte Maßnahmen noch vor dem Verkauf umzusetzen.

Vielleicht ist es wirtschaftlich vernünftiger, die Immobilie im bestehenden Zustand zu verkaufen und den Modernisierungsbedarf bereits bei der Preisfindung und Verkaufsstrategie zu berücksichtigen.

Beides kann richtig sein.

Ungünstig wird es vor allem dann, wenn die energetische Situation erst mitten im Verkaufsprozess überraschend zum Thema wird und ein bereits interessierter Käufer deshalb seine Finanzierung neu bewerten muss.

Energieausweis und Immobilienverkauf gehören heute zusammen

Für mich ist der Energieausweis deshalb längst nicht mehr nur ein Pflichtdokument, dessen Kennwerte später im Immobilienangebot erscheinen.

Gerade bei älteren Einfamilienhäusern kann die energetische Situation Einfluss darauf haben,

• wie Käufer eine Immobilie wirtschaftlich beurteilen,
• welche zusätzlichen Investitionen sie einplanen,
• wie eine Finanzierung strukturiert werden kann und
• welchen Preis der Markt letztlich akzeptiert.

Deshalb gehört die energetische Betrachtung für mich inzwischen genauso zu einer professionellen Verkaufsvorbereitung wie die marktgerechte Einwertung, die Prüfung der Objektunterlagen und eine hochwertige Präsentation der Immobilie.

Mein Fazit aus der Maklerpraxis

Ein guter Immobilienverkauf beginnt nicht mit dem Inserat.

Er beginnt mit der Frage, welche Themen während des Verkaufs später zum Problem werden könnten – und wie wir sie vorher lösen oder zumindest transparent einordnen können.

Der Energieausweis ist dafür ein gutes Beispiel.

Wer mögliche Herausforderungen kennt, bevor die Immobilie auf den Markt kommt, kann eine Strategie dafür entwickeln.

Und genau das ist häufig der Unterschied zwischen reagieren müssen und vorbereitet verkaufen.

Sie besitzen ein Haus in Berlin und überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen?

Gerne schaue ich mir gemeinsam mit Ihnen an, wie Ihre Immobilie aktuell am Markt einzuordnen ist und welche Faktoren – einschließlich der energetischen Situation – bei einem Verkauf berücksichtigt werden sollten.

Sprechen Sie mich gern an. Eine gute Verkaufsstrategie beginnt für mich lange vor dem ersten Besichtigungstermin.

Welchen Marktpreis hat Ihre Immobilie?